(資料圖)

在向規模沖刺時，保利發展盈利能力的不足也逐漸顯現。

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圖/官網

　　前腳拿地，后腳發債。

　　6月23日消息，保利發展控股集團股份有限公司(下稱“保利發展”)擬發行不超過20億元的無擔保公司債券，分為兩個品種，募集資金擬全部用于補充流動資金。

　　就在前一日，保利發展剛以13.09億元，8%的溢價率競得鄭州一宗地塊，如此前后腳速度不可謂不快。

　　實際上，此為保利發展年內“常態”，今年前5個月保利發展斥資310億元取得25宗地塊，同時，先后發行了多期公司債券和中期票據及綠色中期票據，發債規模數百億元。

　　此前融創、恒大因資金出現問題導致銷售額受到影響，在此情況下保利發展順勢進入行業前三，成功“圓夢”前三，即使隨后提出了“進三爭一”的口號，但如此拿地及發債速度業內還是認為保利發展是要穩固其前三寶座。

　　可在向規模沖刺時，保利發展盈利能力的不足也逐漸顯現。

　　【年內頻頻發債】

　　6月23日據上交所披露，保利發展2022年面向專業投資者公開發行公司債券(第三期)。

　　據了解，本期債券分為兩個品種，分別為5年期固定利率債券，附第3年末發行人贖回選擇權、發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權的品種一；品種二為7年期固定利率債券，附第5年末發行人贖回選擇權、發行人調整票面利率選擇權和投資者回售權，二者累計發行規模不超過20億元人民幣(含20億元人民幣)。

　　此兩個品種債券募集到的資金將全部用于補充流動資金。

　　而據上清所顯示，就在前不久的6月15日，保利發展剛發行了兩個品種的2022年度第三期中期票據，累計規模為25億元人民幣。

　　5月24日，保利發展發行了規模30億元人民幣的2022年度第二期綠色中期票據；4月27日，發行了兩個品種的中期票據，規模分別為15億元和5億元，累計規模為20億元，也就是說保利發展年內通過中期票據累計募資75億元。

　　不僅如此，據上交所顯示4月19日保利發展還發行了15億元的公司債，5月28日發行了30億元的公司債，截至目前保利發展將發行累計65億元的公司債，據此推算年內保利發展通過中期票據及公司債將累計募資達140億元。

　　【“進三爭一”，大舉拿地】

　　募資的同時，保利發展還頻頻活躍在各大土拍市場，就在披露發行公司債的前一日，保利發展還現身鄭州土拍市場，并將一宗地塊斬入麾下。

　　6月22日，在鄭州2022年首輪集中供地中，保利發展以13.09億元，8%溢價率，成交樓面價20663元/平方米競得鄭政東出〔2022〕3號地，據了解，該地塊起始總價為12.12億元，起始樓面價為19132元/平方米。

　　據財聯社報道，中指研究院河南公司總經理梁波濤介紹，其之所以愿意溢價拿地，主要還是其經過測算后認為有利可圖。

　　不僅如此，據保利發展公告顯示，年內前五個月共摘得25宗地塊，累計斥資310.43億元，此外，據中指院數據顯示，今年1-5月保利發展拿地面積已排在行業前十。

　　而之所以如此，正是因為早在今年3月份舉行的2021年業績會上保利發展董事長劉平提出了“進三爭一”的目標，并表示基于對行業和公司自身競爭力的信心。

　　事實上，保利發展已連續多月穩定在行業前三，數據顯示，2022年5月，保利發展實現簽約面積243.55萬平方米，同比減少37.42%；實現簽約金額380.03億元，同比減少36.04%。

　　結合前4個月來看，數據顯示，今年前5個月，保利發展實現簽約面積1015.62萬平方米，同比減少29.39%；實現簽約金額1592.18億元，同比減少32.22%，雖然處于同比減少的態勢，但在房地產行業整體銷售額整體下降的環境中，保利發展此成績已遠遠高于行業平均水平。

　　并且據中指院數據顯示，保利發展此成績已超越融創中國成功晉級行業前三，實際上早在3月份時，保利發展銷售額就已超越融創中國，在晉級行業前三的同時也改變了房企TOP3的格局。

　　【負債、盈利能力承壓】

　　值得一提的是，此時距離上一次行業前三已過去十年之久，彼時恒大、碧桂園、融創中國等房企借助高周轉的模式，發展迅猛，并一舉超過保利發展，從此保利發展掉隊前三，排名始終保持在TOP5左右。

　　當時保利發展一度遭到外界質疑，為此還多次提出345戰略，只為重回行業前三，直到去年恒大、融創中國等眾多房企突遇“黑天鵝”事件，導致其銷售額也受到影響，在此之下保利發展“被迫”重回行業前三，在今年“進三爭一”的目標下仍大舉拿地，只不過與其說進三爭一，不如說是穩定行業前三之位。

　　畢竟，目前行業寒冬漸暖，多數房企也在努力自救，而保利發展在此時逆勢而上不失為好時機，只是規模和利潤顯然不能兼得。

　　2021年保利發展實現營業收入2850.48億元，同比增長17.2%；實現歸母凈利潤275.77億元，同比下降4.74%；毛利率更是下降5.78個百分點至26.78%。與此同時，凈利率也下降3.42個百分點至13.05%，盈利能力全面下滑，歸母凈利潤甚至實現了近15年來的首次下滑。

　　盡管進入2022年后的保利發展營業收入、歸母凈利潤均為正增長，但盈利能力卻仍在下降，2022年一季度，保利發展毛利率27.89%，同比減少7.48個百分點；凈利率11.53%，同比減少3.78個百分點，此外歸母凈利率7.54%，與2021年全年的9.41%及2021年同期的9.97%相比，2022年一季末均下降了不少。

　　而2022年保利發展仍如此舉債拿地，或將加大保利發展未來的去化及負債壓力，再加上，近日多家媒體表示保利發展目前正在進行以價換量進而搶奪市場，這難免又會在一定是程度上壓縮保利發展利潤空間，導致其此后業績承壓。