金輝控股低于預期的合同銷售額，將拖累其信用指標和流動性緩沖空間。

01列入下調觀察名單

(資料圖片)

8月4日，穆迪將金輝控股(9993.HK)“B1”企業(yè)家族評級和“B2”高級無抵押評級列入下調觀察名單，此前評級展望為“穩(wěn)定”。

穆迪表示，在未來6-12個月，金輝控股低于預期的合同銷售額料將拖累其信用指標和流動性緩沖空間，可能無法再支撐起當前評級。

2022年上半年，金輝控股合同銷售額同比下降56%至244億元。穆迪認為其降幅超過此前預期，進而削弱公司經(jīng)營現(xiàn)金流、收入確認、利潤率等信用指標。

此前，金輝使用內部現(xiàn)金償還了33億元的在岸債券及ABS，未來其也將主要使用內部現(xiàn)金償債，而此舉也會進一步削弱其流動性空間。

《小債看市》統(tǒng)計，目前金輝控股僅存續(xù)一只美元債，存續(xù)規(guī)模3億美元，將于2024年3月20日到期。

另外，金輝集團股份有限公司(以下簡稱“金輝股份”)還存續(xù)一只2.5億美元債，將于2023年9月17日到期。

在岸債券方面，金輝股份目前存續(xù)6只債券，存續(xù)規(guī)模51.68億元。

據(jù)最新評級報告，目前金輝股份主體和相關債項信用評級均為AA+，評級展望為“穩(wěn)定”。

02千億夢碎

據(jù)官網(wǎng)介紹，金輝集團于1996年在福州成立，2009年總部遷往北京，目前進駐國內32個核心城市，位居中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強。

2020年10月，金輝控股在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市。

從股權結構看，金輝股份的控股股東為金輝投資(香港)有限公司，金輝控股為其間接股東，公司實際控制人為林定強。

2021年，金輝集團全年累計實現(xiàn)銷售額947.2億元，同比下降2.56%，未能夠完成千億目標。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年金輝集團以670.4億操盤金額位居房企第45名；以444.5萬平方米操盤面積排第42位，屬于TOP50中型房企。

2017年之前，金輝始終保持穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)度，但隨著陽光城、旭輝等閩系房企高周轉高杠桿的迅速發(fā)展并成功上市，金輝開始著急了。

2017年起，不甘于落后的金輝瘋狂拿地，2017年-2019年公司土儲從500萬平方米增至2700萬平方米，翻了5倍之多，并且在此期間其還不斷以“地王”的身份出現(xiàn)在各大土地公開市場。

截至2021年末，金輝控股土儲已達3319萬平方米，以二三四線城市為主。

從業(yè)績上看，2021年金輝控股實現(xiàn)營收400.3億元；實現(xiàn)歸母凈利潤32.75億元，同比增長4.71%，增速明顯下滑。

另外，受結轉項目區(qū)域及限價項目結轉等影響，金輝控股盈利能力持續(xù)下滑，其毛利率為19.36%，同比下降2.76個百分點。

截至2021年末，金輝控股總資產(chǎn)為1916.47億元，總負債1540.76億元，凈資產(chǎn)375.72億元，資產(chǎn)負債率80.4%。

近年來，金輝控股財務杠桿水平高企，2020年后雖有所下降但仍高于行業(yè)平均水平，存在一定杠桿風險。

從“三道紅線”來看，金輝控股仍處于綠檔，而在2019年末時，其凈負債率達170%，現(xiàn)金短債比為0.7，“三道紅線”踩中兩條。

然而只用一年時間，到2020年末金輝控股紅線全部達標。業(yè)內對其快速降檔一直存在質疑，認為是依靠“明股實債”實現(xiàn)了檔位“由紅轉綠”。

《小債看市》分析債務結構發(fā)現(xiàn)，金輝控股主要以流動負債為主，占總債務的75%。

截至2021年末，金輝控股流動負債有1154.47億元，其中一年內到期的短期債務合計168.04億元。

相較于短債規(guī)模，金輝控股流動性不足，其賬上貨幣資金有112.22億元，不僅較2020年末腰斬，而且不能覆蓋短債，存在一定短期償債壓力。

在備用資金方面，截至2022年3月末，金輝股份銀行授信總額有780.6億元，未使用授信額度為466.26億元，可見其財務彈性尚可。

除此之外，金輝控股還有386.29億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計360.02億元。

整體來看，金輝控股剛性債務有528.06億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為34%。

在融資結構方面，金輝主要以銀行貸款為主占比6成，債券占比近3成，非標融資不到5%。

值得注意的是，近年來金輝合聯(lián)營項目及并表合作開發(fā)項目規(guī)模快速增長，少數(shù)股東權益從2018年末32.1億增長至139.35億，與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。

更為不利的是，2021年金輝控股籌資性現(xiàn)金流首次凈流出89.42億元，說明外部融資環(huán)境惡化，公司面臨再融資壓力較大。

從資產(chǎn)質量看，金輝股份存貨規(guī)模近1200億，主要為開發(fā)成本，受政府限價影響，其部分存貨存在一定減值風險。

截至2021年6月末，金輝股份受限資產(chǎn)合計711億元，占總資產(chǎn)的三成，其中受限存貨620.8億元，受限比例較高不利于資產(chǎn)流動性。

總得來看，金輝控股銷售腰斬，業(yè)績欠佳，對債務和利息的保障能力下降；整體債務負擔較重，面臨一定償付壓力；融資環(huán)境惡化，流動性不足，還存在“明股實債”嫌疑。

03從穩(wěn)健到激進

1996年，林定強在福州創(chuàng)立金輝集團，并在福州收購第一幅地塊，開發(fā)了首個項目--福州錦江花園。

2004年，金輝集團走出福州，先后進入重慶、西安、南京、合肥、上海等地，開啟了全國化布局。

五年后，林定強將總部遷至北京，并逐步將業(yè)務擴展至長三角、環(huán)渤海、華南、西南及西北等五大區(qū)域，金輝集團成為一家全國性房企。

自2013年起，金輝集團開始籌謀上市，其先在港股申請上市，但遭遇招股書失效，后又轉戰(zhàn)A股未果，直至2020年才登陸港股。

急于上市背后，是金輝集團對融資的渴求。

近年來，當其他閩系房企紛紛邁過千億門檻時，一向穩(wěn)健的金輝集團著急了，其于2017年~2019年分別實現(xiàn)全口徑銷售額445.1億、746.8億以及888.6億元。

為了實現(xiàn)規(guī)模化擴張，金輝展開了激進的拿地策略。

規(guī)模擴張下，金輝集團負債高企、融資成本上升、毛利下滑等后遺癥開始顯現(xiàn)。另外在公司治理方面，其家族色彩濃厚，公司管理層有多名林定強親屬被外界所詬病。